Beaucoup de possesseurs de biens optent pour la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) afin d’acheter un bien et de faciliter sa gérance tout en profitant d’avantages fiscaux. Le statut juridique de la SCI simplifie la gestion d’un bien immobilier notamment au niveau des droits de succession.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) regroupe des personnes qui s’allient dans le but d’acheter ensemble un bien immobilier, dans l’objectif d’en tirer profit. Cette société se compose d’associés et est administrée par un gérant. Deux personnes au minimum (physiques ou morales) sont nécessaires pour créer une SCI. Il n’y a pas de capital minimum de départ. Le gérant doit établir les statuts de la SCI. Afin de publier les statuts de la SCI, il faut prévoir une somme de 1500 euros minimum. Les statuts de l’entreprise doivent comporter quelques mentions, à savoir :
L’identité de la SCI
L’identité des associés dans l’entreprise
Les apports des différents associés dans la société
Le capital social de la SCI
La durée (durée de vie de 99 ans) de la société
L’objectif d’une SCI
La création d’une Société civile immobilière, a pour objectif de tirer profit des loyers du bien immobilier qui a été acquis, en le louant. Ces loyers obtenus, seront répartis entre les associés et selon leur nombre de parts. Cette société, exclut toute activité commerciale et ne permettra pas d’acheter un bien dans l’unique objectif de le revendre. Toutefois, la loi n’interdit pas aux SCI d’acheter un terrain pour faire une construction dessus et de tout revendre ensuite.
Les statuts de la SCI de location permettent aux associés la gestion et la location d’un bien immobilier. Les loyers, seront répartis entre les associés en fonction de leur nombre de parts.
La SCI Familiale
La création d’une SCI familiale a pour objectif la transmission d’un bien immobilier aux héritiers tels que les enfants ou le conjoint.
La SCI D’attribution
L’objectif de la création de cette société civile immobilière, est la construction ou l’achat d’un bien immobilier dont la division est réalisée par avance, dans les statuts et en fonction des parts que les associés possèdent. Une fois le bien construit ou acquis, il sera possible de procéder à la dissolution de la SCI. Aussi, ce genre de SCI permet de définir un propriétaire ou un usufruitier.
La SCI de construction de vente
La SCI de construction de vente est une exception parmi toutes les formes de SCI. En effet, cette SCI permet la construction d’un bien immobilier puis la revente de celui-ci. Cette démarche peut être comparable à celui d’un promoteur ou d’un marchand de biens et donc d’une activité commerciale, cependant la SCI sera dissoute quand son objectif sera atteint.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Son régime fiscal
La SCI possède un régime fiscal imposable à l’IR (impôt sur le revenu), donc la société sera soumise à l’impôt sur les plus-values. Il sera possible de profiter d’une réduction d’impôts après 22 ans d’existence de la SCI. La date de commencement d’acquisition sera calculée à partir de la souscription des parts. Si la SCI est déficitaire, cela sera imputé sur le revenu du gérant, jusqu’à 10 700 € et l’imposition diminuera.
Aucune indivision
La Société Civile Immobilière est une société civile qui est gérée par le droit des sociétés. Le principal avantage de la création d’une SCI est l’attribution des parts sociales à chaque enfant, et la facilité de la transmission du patrimoine commun au décès des plus anciens. On trouve dans les statuts le droit de vote et la part du patrimoine de tous les héritiers. La gestion d’une société civile immobilière permet d’éviter le fonctionnement de « l’indivision » en écartant le principe d’unanimité des indivisaires concernant les décisions de la gestion de la SCI.
Une succession simplifiée
Une SCI facilite la transmission de patrimoine. En effet, les enfants pouvant être associés à la SCI, il sera possible de leur léguer le patrimoine, tout en gardant l’usufruit. Une famille pourra également procéder à un démembrement des parts sociales. Le fait de faire cela, fera sortir ce bien immobilier des impôts sur la fortune immobilière (IFI) tout en permettant la collecte des revenus mensuels de la SCI.
La répartition des charges
La totalité des charges locatives seront partagées entre les différents associés de la SCI. Il est également possible qu’un seul associé de la SCI s’occupe de la gestion courante de l’entreprise.
