Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et devenir propriétaire d’un logement, le bail réel solidaire, c’est une des meilleures solutions pour acheter un appartement ou une maison.
Le bail réel solidaire, également appelé BRS, c’est un dispositif mis en place par l’état qui permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement situé en zone tendue, et ce, à un prix très abordable. Pour information, le contrat est signé entre un preneur et un OFS (Organisme de Foncier Solidaire). En outre, il est important de savoir que le preneur est propriétaire du logement tandis que le terrain reste une propriété de l’OFS. Autre point important, la durée d’un bail réel solidaire se situe entre 18 et 99 ans.
Grâce à cette dissociation entre le bâti et le foncier, il est possible pour tous les foyers modestes de bénéficier d’un prix d’achat attractif comparé aux logements du marché immobilier classique.
Les principales conditions pour bénéficier du bail réel solidaire
Tout d’abord, le bail réel solidaire est réservé aux ménages modestes et pour en profiter, vous devrez justifier d’un certain niveau de ressources. Toutefois, c’est l’OFS qui contrôle votre éligibilité et si vous remplissez ces critères, il vous délivre un agrément qui vous permettra de bénéficier des conditions avantageuses de ce dispositif.
Le plafond du BRS est basé sur ceux de la location-accession et il est défini tous les ans par les pouvoirs publics. Ce plafond dépend des critères suivants :
La zone géographique du logement : premièrement, les zones A, B et C sont définies en fonction de la tension immobilière de votre région. Plus la tension est forte, plus le plafond est relevé. Par exemple, la zone A est celle qui inclut Paris et toute son agglomération, tandis que la zone B concerne les communes de plus de 50 000 habitants.
Le nombre de personnes qui constituent votre foyer fiscal.
Le total des revenus imposables perçus sur l’année N-2 : vous devrez justifier des avis d’imposition des personnes concernées par le logement.
Il est important de savoir que depuis 2017, si vous n’avez pas été propriétaire d’un logement ces 24 derniers mois, vous pouvez sûrement bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro) afin de financer une acquisition en BRS.
Les autres critères importants
En signant un bail réel solidaire, vous vous engagez à occuper ce logement à titre de résidence principale, et ce, sur toute la durée du bail. Cependant, il est possible, dans certains cas, de mettre à la location votre logement. En outre, vous devez vous acquitter d’une redevance auprès de l’OFS concerné. Cette redevance couvre votre droit d’usage du logement et la gestion du terrain par l’OFS.
Comment résilier votre bail réel solidaire ?
Pour rappel, la durée de ce contrat varie entre 18 et 99 ans, de ce fait, vous devez absolument respecter les conditions, que ça soit pour une vente, une donation ou une transmission.
Si vous souhaitez revendre votre logement, voici les principales conditions à remplir :
Le futur acquéreur doit être agréé par l’OFS et ne doit pas dépasser les plafonds de ressources.
Le prix de vente du logement est plafonné par l’OFS.
Le bail est maintenu sur une durée identique au bail initial.
Par contre, si l’OFS refuse l’agrément au futur acquéreur, en tant que cédant, vous avez le droit d’exiger que l’OFS trouve un nouvel acquéreur ou se porte lui-même acquéreur.
Le donataire ou le bénéficiaire d’une donation en BRS doit absolument présenter des revenus inférieurs aux plafonds de ressources prévus. Toutefois, en cas de refus, le bail peut être résilié et l’OFS indemnisera le donataire à hauteur de la valeur des droits réels immobiliers.
En cas de transmission du logement
Le BRS est transmissible aux héritiers, à condition qu’ils disposent de revenus inférieurs au plafond de ressources. Cependant, en cas d’impossibilité, ils disposent d’une période d’un an pour céder le bail à un acheteur agréé par l’OFS. Au terme de ces 12 mois, si personne n’est intéressé, le bail est résilié et l’OFS verse la valeur des droits réels immobiliers aux héritiers
